帰国に際して、賃貸物件探しの問題点

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帰国に際し、マンションやアパートなどの賃貸物件を探す時、クリアにすべき問題点がいくつかあります。
海外からの帰国者といえども、物件契約成立のための条件は日本国内在住者と同じです。
しかし海外からの帰国者には、国内在住者といくつかの点で違いがある場合があります。
基本的な事柄の説明と、海外からの帰国者にとって問題となる点を指摘して、対象法を考えます。

【家主さんと管理会社】
マンションやアパートなどの賃貸物件には家主さんがいます。その家主は個人であったり、会社組織のこともあります。
一般的に、個別の物件は、家主さんが物件管理を管理会社に委託し、委託された管理会社が入居者との交渉、家賃の取立て、物件の修理修繕などを行います。
また、家主さん個人で物件を管理したり、家主さんが管理会社を作ったり、あるいは、地元の不動産会社や企業グループに委託したりと、その形態は様々です。

【不動産会社】
入居希望者に物件を紹介するのが不動産会社です。
街中に点在する不動産会社は、首都圏の全ての不動産業者が加盟する(財)東日本不動産流通機構が管理するデータベース、レインズ(Reins)を使用して、物件を選び出しています。不動産会社による物件の違いはほとんどありません。

【本人と連帯保証人の属性】
帰国物件探しの問題点は、大きく分けて本人の属性と保証人の問題です。
※属性とは、不動産業界用語で、職業、その会社での就業年数、年収などの様々な社会的な状況のことを指します。

不動産業者や、インターネットなどで住みたい物件が決まったら、申込書を不動産業者、物件の管理会社などを通して物件の保有者、オーナー、家主さんに提出します。家主さんは、申込書を受け取り、入居を許諾するかどうかを審査します。

その際に、本人の属性評価が低いと、継続して家賃を支払う能力が低いと判断され、入居を拒否されることがあります。
重要な点は、年収です。家主さんの考え方によりますが、年収は、月賃の30倍程度は、必要と考えられます。
例えば、月家賃が10万円であれば、300万円。15万円であれば、450万円といった計算になります。
これは、あくまでも管理会社や、家主さんの考え次第ですし、不動産業者によっても違うので公式数字ではありません。
また勤続年数も最低でも2年は必要とされます。

【連帯保証人】
賃貸契約の場合、必ず連帯保証人が要求されます。連帯保証人が要求される保証の範囲は、入居希望者と同じです。
すなわち家賃支払いが滞った場合には、賃貸人に代わって、家賃の支払いを要求されます。
一般には、両親や兄弟、年配の方の場合は、支払い能力がある子供などになります。
連帯保証人は、家主さんによって異なりますが、勤続年数が2年以上、また年収が400万円以上などの属性が要求されることが多いようです。

★ 入居者本人が企業や役所に勤める海外駐在員などのように、属性が良く、また連帯保証人の属性も同様の場合には、保証会社による保証は不必要とされるケースが多数です。
しかし入居者本人、または連帯保証人のいずれかの属性が弱い場合には、保証会社による保証が必要とります。これもあくまでも家主さんの考え方次第です。

【保証会社】
属性が弱い場合には、保証会社による家賃保証をつけるケースが近年ではかなり増加しています。
保証会社は、家賃の支払いが滞った場合、家主さんに対して支払い保証をします。しかしこれは、入居者が家賃を支払わなくても良いということを意味していません。
保証会社は、入居者に対して、厳しく家賃の支払いを要求します。即ち保証会社は、家主さんに代わり、家賃の取立てを行うのが仕事です。
保証会社による年間保証料は、保証会社によって違いますが、初年度は、月家賃の半分程度で、次年度からは、月家賃の10%程度です。

海外からの帰国者の場合、上記は大きな問題点となる可能性があります。

【企業の海外駐在員の場合】
企業の海外駐在員の場合は、上記の二つの問題点(属性と保証会社)は、当初からクリアされているのでまったく問題はありません。
契約の際に、提出する資料なども会社や役所から全て入手でき、住民票などのいくつかの書類の提出が契約後になっても基本的には何も問題はありません。
しかし、やはり連帯保証人は必要になります。

【日本で新たに就職する場合】
就職する会社から、入社証明書が必要となります。また年収や役職などが記入された書類も必要です。
就職会社の規模、業種などの資料提出を要求される可能性もあります。
新たに起業される場合、属性が弱いとして、物件への入居を拒否される場合もあります。

【日本で学生になる場合】
就業する学校からの入学許可証などが必要になります。
連帯保証人の属性がしっかりしていれば問題ありません。

【リタイアされた方の場合】
入居者本人が仕事による定期収入がない場合は、年収、勤続年数を満たした連帯保証人が必要になります。
一般には、子供や親戚などが連帯保証人になるケースが多いようです。
問題となるのは、連帯保証人がいない場合や、いても属性が良くない場合です。例えば連帯保証人が既に退職されているなど、定期収入がない場合は問題となります。
その場合は、年金、土地等の資産、銀行貯蓄などの証明書が必要となる場合があります。

【連帯保証人が無い場合】
入居者の事情により連帯保証人がいない場合、入居を許諾する家主さんは多くありません。
しかし物件が余ってきている状況なので、郊外のアパートなどには、連帯保証人無しでも入居を許諾する家主さんもいます。
その場合には、保証会社による保証は欠かせません。また敷金などが上乗せされる場合もあります。

いずれにせよ、個別の物件ごとに家主さんや管理会社との折衝により決まります。
たとえ、良い物件が見つかったとしても、上記の条件に合わない場合には、不動産会社とよく打ち合わせをした上で、無理をせずに、次の方策を練るのが良いでしょう。

親切、かつ丁寧な不動産会社を選ぶことが、スムーズな物件を選び、そして契約するコツと云えるでしょう。


質問は、こちらへ。 info@kano-ya.biz


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